全款购买的房屋被法院强制执行,购房者如何实现权利救济

老张辛苦大半辈子攒钱给儿子购买的婚房，全款都交完了、房屋买卖合同也签完了、连公共维修基金都交了，因开发商对外欠债被法院查封，怎么办呀？

老张虽然已支付了全部的购房款，签订购房合同，但该房屋目前尚登记在房地产开发公司名下，尚未过户至老张名下。由于房地产开发公司在人民法院有作为被执行人的案件，只要是登记在房地产开发公司名下的财产，就有可能被人民法院强制执行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

人民法院强制执行程序以形式化审查为原则，只要在形式上属于被执行人财产的，人民法院就可以采取查封、扣押、冻结等强制措施。

因此，出现这种情况的原因应该是老张购买的房屋未办理过户登记，房地产开发公司在人民法院有作为被执行人的案件。

老张可以以案外人的名义提起执行异议

因为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。老张既然认为这套房屋是自己的，就可以向执行法院提起执行异议。

建议老张准备好身份证明、购买房屋的相关证明文件，包括房屋购房合同、购房发票、网签合同等相关材料，直接去法院立案。

这里还要提示一点

如果老张因为怕麻烦就让房地产开发公司去提异议的话，法院是不会受理的。因为这个程序叫做案外人异议，只能是房屋买受人自己以案外人名义提起执行异议。房地产开发公司并非提出异议的适格主体。执行异议程序也并不复杂，并不像诉讼程序那样需要较长时间。

在立案之后，会有执行法官对老张是否是该房屋的权利人进行审查。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

01在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

02在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

03已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

04非因买受人自身原因未办理过户登记。

老张在法院查封这套房屋之前已经与房地产开发公司签订购房合同，已全款将房款支付给了房地产开发公司，自己儿子现在就住在这套房子里，没过户是因为房地产开发公司手续没有办完。就老张这种情况，执行法官一般都会裁定中止对这套房屋的执行。

融小法还要提醒老张，在收到法院的裁定之后，应及时关注。如其他当事人未在裁定送达十五日内提起诉讼的，可以向人民法院申请对房屋解除查封。如果其他当事人提起异议之诉的，那就需要及时应诉，但是也不用担忧，在这个过程中，法院都不会处置这套房屋。

在此提醒，如果您购买的房屋也出现老张这样的情形，请不要过分担心，就按照融小法告知老张的程序处理即可。与老张这样的情形类似的还有，如果您购买的是房地产开发企业名下的商品房，但是没有全款付清的。那么只要符合下列情形的，人民法院也会裁定中止对房屋的执行：

1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

2所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，简单地说就是您不是为了炒房购买房屋，而且您名下也没有其他的用于居住的房屋。

3已支付的购房款超过购房合同约定总价款的百分之五十。

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